Początkujący. Posty: 1. weryfikacja wartości nieruchomości przez Urząd Skarbowy. Witam, zwracam się z zapytaniem jak przekonać US do weryfikacji wartości zakupionej nieruchomości. Po zakupie i załatwieniu formalności u notariusza i w księgach wieczystych zwróciłem się do US z prośbą o weryfikację wartości nieruchomości a w
Zaniżanie wartości nieruchomości to niebezpieczna praktyka - zarówno dla sprzedającego jak i nabywcy. Niższa kwota nieruchomości może wydawać się kusząca z perspektywy osoby planującej zakup mieszkania, domu czy działki. Należy jednak liczyć się z tym, że urząd skarbowy może niekiedy skontaktować się, by poprosić obie strony (zarówno sprzedającego, jak i kupującego) o wyjaśnienia. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości przez urząd obie strony muszą liczyć się z możliwą karą. Zaniżona wartość nieruchomości to nie tylko okazja, ale często również potencjalne kłopoty dla kupującego. Konsekwencje zakupu mieszkania po cenie nierynkowej mogą być bardzo poważne, zwłaszcza jeśli wycena mocno odbiega od rynkowych wartość nieruchomości - kiedy występuje?Transakcje sprzedaży nieruchomości są opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych, którego wysokość to 2 proc. wartości mieszkania lub domu. W praktyce oznacza to, że im cenniejsza nieruchomość, tym większy podatek należy odprowadzić do Urzędu Skarbowego. To jednak zmartwienie kupującego. Sprzedawca z kolei może obawiać się konieczności zapłaty wysokiego podatku dochodowego, jeśli dokonał sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Z tego względu zdarzają się osoby, które celowo zaniżają wartość mieszkania, domu czy działki, by zapłacić niższy podatek. Nic dziwnego, że urzędnicy tak ogromną uwagę zwracają na ceny nieruchomości będących przedmiotem transakcji. Może oznaczać to kłopoty dla jej uczestników, nawet jeśli cena mieszkania, domu lub działki została zaniżona z innego ustala się wartość nieruchomości? Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie nieruchomościami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów - w tym kredytu hipotecznego i hipoteki. Kiedy jednak można mówić o zaniżonej wartości nieruchomości? Problemy na ogół zaczynają się wtedy, gdy strony określają wartość mieszkania na kwotę znacznie niższą niż jego wartość rynkowa. Jeśli różnica jest niewielka i wynosi kilka procent, to zazwyczaj urzędnicy traktują takie odchylenie jako nie wzbudzające podejrzeń. Różnica wyższa niż kilka procent może już wzbudzić zainteresowanie urzędu skarbowego, który zwróci się do obu stron o wyjaśnienie sytuacji. Jeśli jednak odchylenie jest znacznie wyższe (powyżej 33 proc.), to niemal na pewno urząd powoła biegłego, który przeanalizuje, skąd wzięły się tak duże rozbieżności. Jeśli chodzi o określenie wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej, dokonuje się jej na podstawie średnich cen w konkretnej miejscowości w obrocie rzeczami należącymi do tego samego rodzaju oraz gatunku. Przy wycenie bierze się pod uwagę także ich stan oraz stopień zużycia mieszkania od daty wykonania tej czynności jeśli wartość 50-metrowego mieszkania sąsiadów (o identycznym rozkładzie) szacowana jest na około 400 tys. złotych, a sprzedający zbył swoje za 200 tys. złotych, to można się spodziewać, że urzędnicy dopatrzą się nieprawidłowości w postaci celowego zaniżenia wartości nieruchomości. Warto wiedzieć Urząd Skarbowy niemal na pewno zainteresuje się transakcją sprzedaży mieszkania, jeśli cena ustalona przez obie strony będzie znacznie niższa niż cena transakcje są sprawdzane przez urząd skarbowy?Przyczyny oferowania nieruchomości po niższej cenie są różne. Często jest to rezultat pośpiechu - na przykład gdy właściciel mieszkania pilnie potrzebuje gotówki. Czasem - gdy jest mocno zadłużony - obawia się też zajęcia nieruchomości przez komornika. Zaniżenie wartości nieruchomości i jej sprzedaż może jednak w takiej sytuacji skończyć się skorzystaniem przez wierzyciela z instytucji skargi pauliańskiej. Ma ona zastosowanie wtedy, gdy wskutek czynności prawnej (w tym przypadku: sprzedaży nieruchomości po zaniżonej cenie) osoba trzecia (czyli nabywca mieszkania lub domu) uzyskał korzyść majątkową, w efekcie czego wierzyciel poniósł szkodę majątkową. Jeśli do tego dojdzie, wierzyciel może żądać uznania sprzedaży nieruchomości za bezskuteczną - jeśli dłużnik (w tym wypadku sprzedający) działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela, a kupujący zdawał sobie z tego sprawę. Zdarza się również, że niższa cena nieruchomości wynika z nagłej choroby sprzedającego (i chęci jak najszybszego uzyskania jakichkolwiek środków finansowych na leczenie). Niekiedy bywa też tak, że właściciel sprzedawanego mieszkania lub domu musi pilnie wyjechać (np. w związku ze zmianą pracy czy przeniesieniem do innego oddziału) i chce po prostu jak najszybciej zbyć nieruchomość. Wtedy ustala on niższą cenę domu lub mieszkania, niż ceny podobnych nieruchomości dostępnych na rynku, żeby szybciej doszło do transakcji do zainteresowania się taką sprzedażą przez Urząd Skarbowy jest cena transakcyjna wyższa od ceny rynkowej. Jeśli cena ustalona przez obie strony odbiega mocno od rzeczywistej wartości nieruchomości, urzędnicy mogą chcieć sprawdzić, co jest tego przyczyną. Zdarza się bowiem, że wartości mieszkań lub domów w aktach notarialnych są celowo zaniżane - w porównaniu z kwotami, które rzeczywiście za nie zapłacono. Może mieć to na celu zapłatę mniejszego podatku dochodowego (po stronie sprzedającego, jeśli zbywa nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia) lub podatku od czynności cywilnoprawnych (który płaci kupujący). Warto wiedziećMniejsza wartość nieruchomości to także niższa opłata za taksę wartości nieruchomości w akcie notarialnym darowiznyWyzwanie związane z zaniżaniem wyceny dotyczy nie tylko momentu, w którym następuje sprzedaż nieruchomości. Równie często obejmuje także nieruchomości przekazywane w formie darowizny. To praktyka, którą niektórzy stosują przy przekazywaniu gruntów lub lokali dalszym członkom rodziny. Działając w ten sposób, chcą oni uniknąć płacenia wyższych podatków. Kwestionowanie wskazanej w akcie notarialnym wartości nieruchomości nabytej w formie darowizny jest popularne wśród urzędników US. Jeśli zatem darczyńca nie określi wartości nieruchomości lub urząd skarbowy będzie mieć podejrzenia, że jest ona zaniżona, urzędnicy wezwą nabywcę do określenia, podwyższenia lub obniżenia wartości, w terminie nie krótszym niż 14 dni od doręczenia wezwania. Jednocześnie w wezwaniu US wskazuje, jaka jest prawdziwa wartość nieruchomości - według jego wstępnej oceny. W sytuacji gdy obdarowany, mimo wezwania, nie określił wartości nieruchomości lub podał taką, która nie odpowiada wartości rynkowej, możliwe są dwa rozwiązania. W pierwszym wariancie naczelnik urzędu skarbowego dokonuje określenia wartości nieruchomości przy pomocy opinii biegłego. W drugim - robi to na podstawie przedłożonej przez obdarowanego wyceny rzeczoznawcy. Warto wiedziećJeżeli urząd skarbowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii będzie różnić się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez nabywcę/obdarowanego, koszty opinii biegłego ponosi nabywca. Ze względu na możliwość poniesienia dodatkowych kosztów (operatu szacunkowego sporządzonego przez nabywcę lub opinii biegłego powołanego przez US) obdarowany przystaje na ogół na wartość podaną według wstępnej oceny urzędu skarbowego. Niektórzy obdarowani w takiej sytuacji podają też wartość w taki sposób, by nie różniła się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez US. Jak obliczyć wysokość podatku od darowizny?Informacje o sporządzonych aktach notarialnych są dostarczane do właściwych urzędów skarbowych. Organ podatkowy uznaje za podstawę opodatkowania wartość określoną przez podatnika, pod warunkiem, że odpowiada ona wartości rynkowej. Wartość darowanej nieruchomości trzeba określić w zgodzie z przepisami, tak by odpowiadała wartości rynkowej. Można tego dokonać w oparciu o przeciętne ceny stosowane w obrocie nieruchomościami o podobnych parametrach. Należy wziąć pod uwagę: Lokalizację, Stan techniczny, Stopień zużycia. `Urzędy skarbowe posiadają katalogi przeciętnych cen nieruchomości, z ich wiekiem. Dlatego, gdy strony określą wartość nieruchomości na inną niż kwota w katalogu, to podatnik może zostać wezwany do jej korekty. Należy jednocześnie pamiętać, że wysokość podatku od darowizny będzie uzależniona nie tylko od wartości nieruchomości, ale również - od grupy podatkowej. W przypadku zerowej grupy podatkowej (o ile obdarowany wywiąże się z obowiązków przewidzianych w ustawie - zgłosi w odpowiednim terminie darowiznę do urzędu skarbowego) zapłata podatku nie będzie konieczna. Jeśli chodzi z kolei o pozostałe grupy podatkowe, należy wziąć pod uwagę kwotę wolną od podatku dla każdej z grup oraz odpowiednią stawkę procentową. Tabela poniżej ilustruje, ile wynosi kwota wolna od podatku dla poszczególnych grup. Należy przy tym pamiętać, że w ramach pierwszej grupy podatkowej można wyodrębnić również grupę zerową - która po przekroczeniu limitu kwoty wolnej i tak będzie zwolniona z obowiązku zapłaty podatku, o ile spełni odpowiednie warunki. Pierwsza grupa podatkowaDruga grupa podatkowaTrzecia grupa podatkowa9637 zł7276 zł4902 złJak w praktyce wygląda obliczanie podatku od darowizny? Na przykład przy podstawie opodatkowania w wysokości 300 tys. zł, przy darowiźnie dokonanej w obrębie pierwszej grupy podatkowej, podatek wyniesie 19 708,69 zł. Z kolei przy tej samej podstawie opodatkowania, ale przy darowiźnie dokonanej w trzeciej grupie podatkowej, podatek od darowizny wyniesie już aż 57 786,30 zł. Tym samym darowizny nieruchomości warto dokonywać zwłaszcza w bliskiej rodzinie - im dalsza, tym podatek będzie wyższy. W jaki sposób wyjaśnić sprawę z urzędem skarbowym?Niższa wartość mieszkania może wynikać na przykład z uciążliwego sąsiedztwa, z położenia nieruchomości przy trasie szybkiego ruchu, innej niekorzystnej lokalizacji nieruchomości i jej stanu technicznego. Jeżeli podatnik ma własne wyceny, to najlepszym rozwiązaniem będzie pokazanie ich urzędowi skarbowemu. Najlepiej, jeśli za ich przygotowanie będzie odpowiadał wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy. Podatnik ma oczywiście prawo, aby twierdzić, że podważenie zgłoszonej wartości nieruchomości jest bezzasadne - zarówno zanim decyzja zostanie wydana, jak i po jej wydaniu w postępowaniu odwoławczym. Może też bronić ustalonej przez siebie wyceny - przedstawiając odpowiednie dowody, takie jak prywatny operat szacunkowy, dane dotyczące stanu technicznego nieruchomości, zakres dokonanych remontów czy zdjęcia mieszkania lub domu wykonane tuż przed jego nabyciem. W ten sposób podatnik ma szansę udowodnić, że pierwotnie wskazana wartość nie była jednak zaniżona - zwłaszcza, jeśli nieruchomość była w bardzo złym praktyce jest tak, że o wiele lepsze skutki daje współpraca z organem podatkowym I instancji, niż sądowa batalia. Należy jednak pamiętać, że czasami organ pierwszej instancji nie daje się przekonać. Wtedy podatnik i tak musi przedstawić urzędowi skarbowemu swoje wiedzieć Można łatwo udowodnić, że cena transakcji oddaje realną wartość nieruchomości. Pomóc w tym może przygotowanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości przez urząd skarbowyZakwestionowanie wyceny nieruchomości podanej przez sprzedającego odbywa się na podstawie weryfikacji jej wartości. Ważne jest to, że urząd skarbowy dokonuje tego na podstawie cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, to znaczy w momencie sporządzenia aktu notarialnego. Nie ma tu znaczenia dzień wezwania do podwyższenia deklarowanej wartości lub wydania decyzji. Organ podatkowy ma prawo do powołania biegłego, gdy podatnik, który otrzymał wezwanie do zwiększenia wartości nieruchomości, nie zgadza się na zmianę ustalonej przez niego podstawy opodatkowania. Jeżeli wartość podana przez podatnika oraz określona przez biegłego powołanego przez urząd skarbowy różni się o więcej niż 33 proc. to koszty wydania opinii przez biegłego będą leżały po stronie podatnika. Organ podatkowy może, ale nie jest to jego obowiązek, uwzględnić również przedstawioną przez podatnika wycenę rzeczoznawcy. Podatnik musi również pamiętać, że organ podatkowy nie przeprowadza indywidualnej wyceny nieruchomości. Jedyna weryfikacja wartości mieszkania może nastąpić tylko wtedy, gdy już toczy się postępowanie. Z tego względu złożenie wniosku o wycenę mieszkania jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego jest bezcelowe. Co w związku z tym możesz zrobić w takiej sytuacji? Warto wiedziećNajlepiej jest zrobić własną wycenę jeszcze przed podpisaniem umowy darowizny albo sprzedażą mieszkania na podstawie aktu notarialnego. Wycenę należy zlecić rzeczoznawcy majątkowemu, który odpowiedzialny będzie za przygotowanie operatu szacunkowego. Taka wycena może przydać również na etapie zawierania umowy - ułatwi ustalenie ceny nieruchomości z notariuszem, a tym samym - wysokości taksy. Zaniżona wartość nieruchomości – karalnośćPrzy podpisywaniu sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek pobrać od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. jej wartości rynkowej. W dalszej kolejności odpis aktu od notariusza jest przesyłany przez niego do odpowiedniego urzędu skarbowego. Tam jest on dokładnie analizowany i weryfikowany. Jeżeli wartość nieruchomości zapisana w umowie nie odpowiada rynkowym realiom, Urząd Skarbowy ma prawo wezwać podatnika do podwyższenia określonej przez niego w terminie 14 dni od daty doręczenia wezwania. Urząd skarbowy ma również obowiązek podać proponowaną przez siebie wartość nieruchomości. Podatnik po zaakceptowaniu oceny organu podatkowego dopłaca różnicę między podatkiem, który należał się organowi podatkowemu, a podatkiem, który faktycznie uiścił. Do tej kwoty doliczyć należy również odsetki dodawane od daty zawarcia umowy. Ich wysokość ustala organ podatkowy. Tym samym podatnik zapłaci więcej niż w sytuacji, gdyby nieruchomość została wyceniona prawidłowo. Podstawą do zapłacenia podatku może być również decyzja wymiarowa Urzędu nieruchomościŻeby sprawdzić, czy cena nieruchomości na sprzedaż jest prawidłowa, warto poświęcić chwilę na jej odpowiednią wycenę. Ułatwia to SonarHome. Wystarczy skorzystać z naszego darmowego narzędzia, by już po kilku minutach otrzymać szczegółową wycenę nieruchomości. Darmowa wycena to usługa, która z pomocą nowoczesnych algorytmów oszacuje wartość Twojej nieruchomości. Po wpisaniu informacji dotyczących nieruchomości takich jak metraż, miasto, ulica czy piętro nasz system zestawi dane z ogłoszeń na portalach, dane transakcyjne, bieżące trendy i wyświetli aktualną wycenę.
7,7 proc. – o tyle ma wzrosnąć polski eksport w 2022 r. To prognoza z uzasadnienia do ustawy budżetowej. Ale to tylko 7,7 proc., gdyż np. według najnowszych danych GUS w okresie I–X 2021 r. wartość eksportowanych towarów wzrosła o 22,5% w stosunku do analogicznego okresu ub.r. Miniony rok był pod kilkoma względami wyjątkowy, a
Dobra koniunktura w mieszkaniówce Reasumując - biorąc pod uwagę 25 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – oszacowaliśmy wartość indeksu koniunktury na rynku mieszkaniowym za czwarty kwartał 2021 roku na 0,703. Prosta interpretacja tego wyniku jest taka, że pozytywnie oceniamy koniunkturę w mieszkaniówce w czwartym kwartale 2021 roku (odczyt powyżej 0,5 pkt.). W naszej ocenie koniunktura plasuje się poniżej progów ostrożnościowych (0,85 pkt.), które mogłyby sugerować przegrzanie rynku. Najnowszy odczyt indeksu jest ponadto niższy niż w trzecim kwartale 2021 roku. Zmiana ta wynika przede wszystkim z sytuacji na rynku kredytowym, który po rekordowo dużym popycie w trakcie 2021 roku od końcówki tegoż roku podlega wyraźnemu schłodzeniu. Ma to też oparcie w pogarszających się nastrojach gospodarstw domowych, na które w dużej mierze wpływały pod koniec ubiegłego roku informacje na temat coraz wyższej inflacji. Przy tym warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Bieżąca sytuacja budzi jednak obawy o wystąpienie takiej nierównowagi w najbliższym czasie – w kontekście skokowo rosnącego popytu na rynku najmu. Ceny mieszkań w 2022 roku ponownie w górę Kompleksowa diagnoza bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym jest dla nas podstawą do budowania prognoz na najbliższe kwartały. Bierzemy ponadto pod uwagę dostępne dziś prognozy, ale też zjawiska, których wystąpienie można z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć. Na tej podstawie spodziewamy się, że pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w najwięks
> podatek od spadku. No i mamy określić cenę mieszkania. Ponoć urząd skarbowy > ma jakieś tabele dotyczące takich wartości. Czy wogóle takie tabele są > gdzieś dostepne do wglądu? Telefon do skarbowki - tam Ci powiedza. > Mieszkam w Szczecinie. > A czy wartości mieszkań są takie same na cała Polskę, czy w każdym mieście > inne?
Podatek od sprzedaży nieruchomości – co to? Jak każdy podatek, także i podatek od sprzedaży mieszkania jest regulowany konkretną ustawą. W tym przypadku mowa jest o Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Co jest w niej zapisane? Przede wszystkim w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu jej kupna, będziemy musieli zapłacić podatek dochodowy. W ustawie o podatku dochodowym zapisano także jego wysokość. Jest to 19% podstawy obliczenia podatku. Co w Ustawie o podatku dochodowym uznawane jest za podstawę do jego obliczenia? Jak obliczyć podatek od nieruchomości? Podstawą obliczenia podatku nie jest cena, za którą sprzedałeś swoją nieruchomości, a Twój dochód z jej sprzedaży, czyli to, co faktycznie udało Ci się na niej zarobić. Nie przez przypadek podatek od sprzedaży nieruchomości nazywany jest również podatkiem od wzbogacenia. Jest to więc różnica pomiędzy tym, za ile nabyłeś nieruchomość, a tym za ile ją sprzedałeś. Zazwyczaj cena sprzedaży nieruchomości jest wyższa, bo w międzyczasie robimy remont, a z każdym rokiem ceny nieruchomości idą w górę. Przykładowo: W 2019 r. kupiłeś nieruchomość za 400 tys. zł, w remont zainwestowałeś 50 tys., dlatego następnie mogłeś sprzedać mieszkanie drożej, bo podwyższyłeś jego wartość. Tym samym upłynniłeś je za min. 500 tys. zł. W związku z tym Twój dochód wyniósł tylko 50 tys. i od niego musisz zapłacić kwotę podatku dochodowego. Kiedy należy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości i kto musi to zrobić? Podatek od sprzedaży nieruchomości opłaca podatnik. Jak jest on definiowany? Zgodnie z ustawą jest to osoba, która przed upływem 5 lat podatkowych od daty kupna nieruchomości, chodzi np. o nabycie budynku mieszkalnego, dokonała: odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich część, lub udział w nieruchomości, odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Mówiąc prościej, podatek od sprzedaży nieruchomości musi zapłacić osoba fizyczna, która sprzedała nieruchomość. Tym samym podatek od sprzedaży nieruchomości nie dotyczy działalności gospodarczych. Podatek od sprzedaży nieruchomości trzeba zapłacić w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat od jej nabycia. Co ważne, 5 lat liczone jest w latach podatkowych, a nie – jak niektórzy mogą sądzić – kalendarzowych. Dlaczego konieczne jest odczekanie tego okresu? Dzieje się tak ze względu na interpretację prawną, ponieważ gdy sprzedasz nieruchomość w ciągu 5 lat od jej kupna, to pojawia się przesłanka, mówiąca o tym, że do obrotu Twoją nieruchomością nie doszło w związku z koniecznością zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Wtedy musisz zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Podatek od sprzedaży nieruchomości – co w przypadku spadku i darowizny? Są jednak sytuacje, gdy otrzymujemy w spadku nieruchomość. Jak wtedy wygląda sytuacja i czy musisz płacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Od 2019 r., kiedy wprowadzono nowelizację przepisów w tym zakresie, okres karencji jest liczony inaczej – korzystniej dla spadkobierców. Mianowicie od momentu zakupu nieruchomości przez spadkodawcę. W związku z tym, gdy nieruchomość, którą otrzymałeś w spadku, została nabyta przez spadkodawcę minimum 5 lat przed tym, gdy otrzymałeś ją w drodze spadku, nie obowiązuje Cię podatek od sprzedaży nieruchomości spadkowej. Z kolei gdy chcemy sprzedać nieruchomość, którą otrzymaliśmy w drodze darowizny, obowiązują te same zasady, jak w sytuacji, gdy otrzymujemy spadek. Kiedy można uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania? Nie chcesz płacić podatku dochodowego? Jest kilka sytuacji, gdy możesz go uniknąć. Po pierwsze, jeśli nie spieszy nam się ze sprzedażą, warto zaczekać do czasu ukończenia pięcioletniej karencji, aby zostać zwolnionym z konieczności płacenia podatku od wzbogacenia. Dzięki temu nie będziemy musieli składać w urzędzie skarbowym żadnych deklaracji i płacić podatku od sprzedaży nieruchomości. Po drugie, aby urząd skarbowy mógł żądać, abyś zapłacił podatek od sprzedaży nieruchomości, musi dojść do faktycznego wzbogacenia się. Mianowicie, należy sprzedać nieruchomość za cenę wyższą niż cena zakupu – wtedy wiąże się to z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Jeśli jednak do takiej sytuacji nie dojdzie, czyli sprzedamy mieszkanie taniej, niż je kupiliśmy, albo w takiej samej cenie, to nie płacimy podatku dochodowego. Przykładowo: W 2020 roku kupiliśmy nieruchomość za 400 tys. zł. Po dwóch latach sprzedajemy ją za 380 tys. zł. Tym samym, mimo że nie minęła pięcioletnia karencja, nie płacimy podatku od wzbogacenia, bo do niego nie doszło. Warto tu jednak zaznaczyć, że jest to sytuacja bardzo rzadko spotykana. Biorąc pod uwagę rosnące ceny nieruchomości ciężko raczej o to, aby sprzedać mieszkanie ze stratą. Dlatego warto mieć też na uwadze, że urząd skarbowy może chcieć skontrolować, czy czasem sztucznie nie zaniżyliśmy ceny lokalu mieszkalnego, aby nie musieć myśleć o podatku dochodowym i go płacić. A gdy urząd zakwestionuje podaną wysokość transakcji, musimy liczyć się z przykrymi konsekwencjami – mandatem skarbowym, a dodatkowo koniecznością opłacenia zaległego podatku wraz z odsetkami. Sprzedajesz nieruchomość i kupujesz nową = nie płacisz podatku Jest jeszcze inny, dość często praktykowany sposób na uniknięcie płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięcioletniej karencji. Chodzi o skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Jest to dobre rozwiązanie, ponieważ w ten sposób możemy uniknąć płacenia nawet kilkunastu tysięcy złotych. Na czym polega ulga mieszkaniowa? Głównie chodzi o to, aby pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Zaliczają się do nich wszelkiego rodzaju wydatki, które musieliśmy ponieść ze względu na kupno czy też budowę nowego domu. W związku z tym w ramach ulgi możemy odliczyć zakup działki pod budowę domu, albo mieszkania. Tak samo jako cele mieszkaniowe wlicza się przeznaczenie środków na spłatę kredytu hipotecznego, a także np. rozbudowę domu. Tutaj jednak także jest pewne “ale”. Przede wszystkim z ulgi mieszkaniowej można skorzystać tylko wtedy, gdy jesteśmy pełnoprawnymi właścicielami nowej nieruchomości. W związku z tym, gdy nabywamy nieruchomość z rynku wtórnego, sprawa się trochę komplikuje. Musimy wtedy zostać wpisani do księgi wieczystej i podpisać umowę notarialną przeniesienia własności. Dodatkowo należy złożyć w urzędzie skarbowym deklarację. Do innych warunków, które należy spełnić, zaliczamy to, że na własne cele mieszkaniowe należy przeznaczyć wszystkie środki, które uzyskaliśmy ze sprzedaży nieruchomości. Musisz to zrobić maksymalnie w ciągu trzech lat – licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonałeś odpłatnego zbycia nieruchomości. Oprócz tego wszelkie wydatki na własne cele mieszkaniowe należy udokumentować fakturami i umowami z podwykonawcami. Co jednak, gdy nie wydamy całej kwoty ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe? Niestety, należy wtedy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, z tym że tylko od niewykorzystanej w tych celach sumy pieniędzy. Jesteśmy zatem zwolnieni z podatku częściowo. Ulga mieszkaniowa – kiedy nie można skorzystać? Jak to w życiu bywa, nie może być zbyt łatwo, dlatego są również sytuacje, gdy urząd skarbowy może nam nie udzielić ulgi mieszkaniowej. Wszystkie są opisane w Prawie podatkowym. Kiedy zatem tak może się stać? Jedną z takich sytuacji jest przeznaczenie mieszkania pod wynajem. Nie ma znaczenia, że wszelkie środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyłeś na zakup nowej czy nabycie gruntu. Gdy czerpiesz z niego korzyści poprzez wynajem nieruchomości, urząd skarbowy stwierdzi, że ulga jest nienależna i Ci jej nie przyzna. Kiedy jeszcze nie skorzystasz z ulgi? Gdy za środki ze sprzedaży jednego mieszkania, kupisz dwa, ale mniejsze. W takiej sytuacji z ulgi mieszkaniowej możesz skorzystać jedynie, gdy sam będziesz mieszkać w zakupionych nieruchomościach. Czytaj też:Deweloper – kim jest i czym się zajmuje?
Komunikaty i obwieszczenia Prezesa GUS. Wszystkie informacje publikowane są w Internecie danego dnia o godz. 10:00. Wskaźniki cen Ceny Ceny skupu i sprzedaży Przeciętne wynagrodzenie Produkt krajowy brutto Inne. Wyszczególnienie. Realizacja w poszczególnych miesiącach według dni kalendarzowych. I. II. III. IV.
Jak sprzedać mieszkanie? To niełatwy temat, zwłaszcza dla laików. Dlatego wielu sprzedających sięga po różne źródła wiedzy, czy to internetowe, czy w postaci porad specjalistów. Chcą uniknąć popełnienia błędów, problemów z Urzędem Skarbowym, czy strat finansowych. Co istotne, wielu sprzedających nie zastanawia się, jak sprzedać mieszkanie, ale jak to zrobić zyskownie i w dość krótkim czasie. Szacuje się, że średni czas finalizacji transakcji wynosi od trzech miesięcy do 2 lat. Najczęstszymi powodami różnic w czasie są oczywiście cena, lokalizacja, a nawet jakość kontaktu z właścicielem mieszkania. Chęć pozbycia się nieruchomości na rynku wtórnym wynika z różnych przyczyn. Niektórzy otrzymali lokal w spadku, inni przenoszą się do innego miasta lub mniejszego M. Znaczna większość osób chcących dowiedzieć się, jak szybko sprzedać mieszkanie, to ludzie w trudnej sytuacji życiowej — mający kłopoty finansowe lub wyjeżdżający za chwilę za granicę. Potrzebują jak najszybciej uzyskać środki pieniężne na pokrycie długów lub kosztów życia w innej lokalizacji. To oni właśnie są skłonni obniżyć cenę za korzyść uzyskania pieniędzy niemal natychmiast. Spiesząc się, popełniają wiele kosztownych błędów. Jak ich uniknąć? Poniżej przedstawiamy mini kompendium dotyczące tematu sprzedaży mieszkania. Krok po kroku opisujemy najważniejsze aspekty związane z tym: jak szybko sprzedać mieszkanie, jakie są najczęstsze błędy, które popełniają sprzedający i jak ich unikać, jak pozbyć się nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym, lokatorem i w innych nietypowych sytuacjach, kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania i jak tego uniknąć, jakie dokumenty są wymagane do zawarcia transakcji, co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej, a co w umowie sprzedaży mieszkania, jakie dodatkowe opłaty mogą się wiązać z pozbyciem się nieruchomości. Jak sprzedać mieszkanie zyskownie i szybko? Wiele osób wystawiających nieruchomość na sprzedaż robi to po raz pierwszy w życiu. Nie wszyscy oni wiedzą, jak sprzedać mieszkanie szybko, bezkosztowo i zyskownie. Popełniają błędy, które wydłużają czas sprzedaży, a nawet wiążą się z koniecznością składania wyjaśnień do Urzędu Skarbowego. Jakie są najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli mieszkań chcących pozbyć się swojej nieruchomości? zbyt wysoka cena, nieadekwatna do lokalizacji i standardu lokalu, zły stan mieszkania - jak szybko sprzedać mieszkanie, które jest niewyremontowane, brudne i nieposprzątane, nie poddane dezynsekcji, nieodświeżone? sentyment, który nie pozwala właścicielowi wybrać "godnego następcy", brak dostępności czasowej właściciela, który może rozmawiać z chętnymi na zakup tylko przez godzinę dziennie, a oprowadzać po mieszkaniu wcale lub bardzo rzadko. Przy tym nie chce współpracować z pośrednikami nieruchomości, powierzenie sprzedaży zbyt dużej ilości agencji nieruchomości, które muszą ze sobą konkurować. Wielu pośredników nieruchomości przestaje się wtedy starać i nie szuka nietypowych, ale skuteczniejszych sposobów na to, jak sprzedać mieszkanie własnościowe. Kończy się na wrzuceniu ogłoszenia na stronę, brak możliwości negocjacji, na które liczą kupujący, źle napisane ogłoszenie, źle zrobione zdjęcia, zbyt kwieciste i nieprawdziwe opisy, mała ilość informacji, brak dokumentów potrzebnych do sprzedaży. Analogicznie do powyższych, poniżej znajduje się lista rzeczy, które ułatwią sprzedaż mieszkania. Krok po kroku warto wykonać następujące czynności: naprawić wszelkie usterki, zwłaszcza jeśli ich naprawa jest szybka i tania, odświeżyć mieszkanie, ustalić właściwą cenę, adekwatną do lokalizacji, standardu i cen rynkowych, a jeśli właściciel chce szybko sprzedać mieszkanie, obniżyć ją, aby była atrakcyjniejsza dla kupującego, przeznaczyć czas na zrobienie dobrych zdjęć i właściwego opisu (np. metraż, ilość pomieszczeń, piętro, czy garaż i komórka lokatorska są w cenie itp.), a także umieszczenia ogłoszenia na najważniejszych i największych portalach w internecie, popytać znajomych i rodzinę - może ktoś szuka własnego M? zdobyć potrzebne dokumenty i informacje zawczasu, zwłaszcza dotyczące tego, jak sprzedać mieszkanie własnościowe, do którego właściciel ma spółdzielcze własnościowe prawo, a nie prawo własności, być “gotowym” sprzedać mieszkanie tu i teraz, znać zalety i wady mieszkania, nie zatajać wad przed kupującym, wyznaczyć co najmniej 3 godziny dziennie na kontakt telefoniczny oraz mailowy z kupującymi i 3 dni w tygodniu na oprowadzanie chętnych po mieszkaniu, w przypadku samodzielnej sprzedaży, nawiązać współpracę z jednym pośrednikiem nieruchomości - warto się przy tym kierować opiniami w internecie czy wśród znajomych. Ponadto właściciel może się umówić z pośrednikami, że również samodzielnie będzie szukał kupca, dopuścić możliwość negocjacji, opuszczenia ceny o 3-4% (zazwyczaj na tyle liczą kupujący) lub ustalić odrobinę wyższą kwotę na start. Powyższe wskazówki to niezbędne minimum wskazujące, jak sprzedać mieszkanie szybciej i z odpowiednim zyskiem. W ustaleniu ceny może pomóc również rzeczoznawca majątkowy, który bez sentymentu spojrzy na lokal. Przeczytaj także: Jak urządzić salon? To musisz wiedzieć! Sprzedałeś mieszkanie i chcesz kupić nowe? Na mamy wyselekcjonowane oferty z całej Polski. Sprawdź: Mieszkania na sprzedaż Sprzedaż mieszkania z kredytem i z lokatorem Na początku niemal każdy jest przekonany o tym, że kupuje mieszkanie na zawsze. Życie jednak dość szybko weryfikuje takie decyzje i może się okazać, że kilka lat po przeprowadzce do własnego M trzeba się z niego wyprowadzić. Wiele osób głowi się wtedy nad tym, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Jest to dużo prostsze, niż się wydaje. Przede wszystkim, zanim właściciel wykona czynności z poprzedniego rozdziału, powinien pójść do banku i poprosić o następujące informacje: ile już spłacił kredytu? ile zostało mu kredytu do spłaty? ile zostało odsetek do spłaty? czy bank pobiera jakieś opłaty za formalności leżące po jego stronie i związane ze sprzedażą mieszkania z kredytem? Uzyskanie powyższych informacji pomoże oszacować zysk ze sprzedaży nieruchomości. Co dalej? Warto wykonać czynności z poprzedniego rozdziału. Nie trzeba się przy tym bać, że sprzedaż mieszkania z kredytem będzie trudniejsza lub nawet niemożliwa. Wiele osób inwestujących w nieruchomości, nie ma problemu z zakupem lokalu obciążonego hipoteką. Co, jak już znajdzie się kupujący mieszkanie? Trzeba go poinformować, ile pieniędzy powinien zapłacić nam, a ile przelać do banku. W tym celu właściciel znów musi udać się do instytucji bankowej. Ta powinna wydać zaświadczenie zawierające niezbędne dane na temat kredytu, np. wysokość kredytowania, jaka kwota została do spłaty, datę udzielenia kredytu, nr rachunku technicznego, dane kredytobiorcy, informację o możliwości zwolnienia zabezpieczenia, a także wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę. Zwłaszcza o to ostatnie warto wypytać dokładnie przy sprzedaży mieszkania z kredytem. Informacja ta będzie potrzebna nowemu nabywcy nieruchomości. Bank powinien także udzielić promesy. Promesa to bardzo ważny dokument — oznacza, że po otrzymaniu przelewu od nowego nabywcy, dane poprzedniego właściciela zostaną wykreślone z księgi wieczystej, a zatem formalnie przestanie on widnieć jako kredytobiorca i właściciel danej nieruchomości. Uwaga! Promesa jest ważna jedynie 30 dni, więc niezwłocznie po jej otrzymaniu sprzedaż mieszkania z kredytem powinna zostać jak najszybciej sfinalizowana. Warto również złożyć w banku dokument potwierdzający chęć całkowitej spłaty kredytu w celu jego późniejszego rozliczenia, kiedy już będziemy finalizować transakcję sprzedaży M. Jakie są następne kroki? Po pierwsze, spisanie umowy przedwstępnej. Następnie, jeśli nabywca kupuje za gotówkę, można udać się do notariusza z umową sprzedaży. Jeśli kupujący bierze kredyt, trzeba poczekać, aż bank mu go udzieli. Podpisanie umowy sprzedaży mieszkania z kredytem w formie aktu notarialnego to nie koniec. Notariusz musi bowiem rozpocząć procedury sądowe, które mają na celu przeniesienie własności w księdze wieczystej. W tym czasie sprzedający i bank powinny otrzymać przelew od kupującego (lub jego banku, który go kredytuje). Po upewnieniu się, że kwoty się zgadzają, sprzedający może iść do banku po zgodę na zwolnienie kredytu hipotecznego. Zgodę tę trzeba przekazać nowemu nabywcy. O czym warto jeszcze pamiętać? Oczywiście o zapłacie podatku. Jak to zrobić? Problem omawiany jest w kolejnym rozdziale. Sprzedaż mieszkania z lokatorem W Polsce ten problem nie jest powszechny, jednak zdarza się, że w danym mieszkaniu będzie znajdował się lokator. Jeśli żadne możliwe sposoby dogadania się z nim lub szybkiego eksmitowania go z budynku nie odniosą upragnionego skutku, właścicielowi pozostaje sprzedaż mieszkania z lokatorem. Czy ma on jakąkolwiek szansę pozbyć się takiego lokalu? Oczywiście. Niestety, zazwyczaj odbywa się to kosztem ceny nieruchomości, która w zależności od lokatora może zbliżyć się do właściwej wartości mieszkania lub znacznie ją obniżyć. Wpływ na to mają takie aspekty, jak: czy lokator płaci czynsz, czy ma dożywotnie prawo mieszkania w lokalu, w jakim jest wieku, czy to najemca, krewny właściciela czy matka z dzieckiem, czy podjęte zostały kroki mające na celu eksmisję lokatora. Dla kupującego równie ważnymi aspektami będą wszelkie kwestie prawne, jak np. czy właściciel ma prawo sprzedać taki lokal. Warto postarać się o jak największą liczbę dokumentów rozjaśniających sytuację i tym samym ułatwiających sprzedaż mieszkania z lokatorem. Jeśli takiego lokalu właściciel chce pozbyć się jak najszybciej, powinien on znacznie obniżyć cenę i podkreślić to w ogłoszeniu. Ponadto może on cały czas próbować dogadać się z lokatorem. Podatek od sprzedaży mieszkania Jeśli właściciel zamierza sprzedać mieszkanie, musi liczyć się z tym, że jego obowiązkiem może być zapłacenie podatku od dochodu osób fizycznych, w skrócie PIT-u. Kto musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym? Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia lub otrzymania w spadku wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Od 2019 roku, w tym przedziale czasowym uwzględniany jest łączny okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę i spadkobiercę. Podatek ten płaci się od: prawa wieczystego użytkowania gruntów, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, nieruchomości oraz ich części, udziału w nieruchomości, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Co istotne, jeśli właściciel zdecydował się na sprzedaż mieszkania, podatek będzie musiał rozliczyć w Urzędzie Skarbowym na osobnym dokumencie: PIT-39 bez względu na to, czy pozbywa się on nieruchomości w Polsce, czy zagranicą. Mieszkając i będąc zameldowanym w Polsce, właśnie tu musi rozliczać wszelkie transakcje kupna-sprzedaży. Również w przypadku zamieszkania za granicą i zbycia lokalu w kraju obowiązuje go rozliczenie z polskim Urzędem Skarbowym. Warto o tym pamiętać, zwłaszcza że wiele osób błędnie interpretuje przepisy i przekazuje podatek od sprzedaży mieszkania tylko zagranicznemu Fiskusowi. Ponadto, przebywając w innym kraju, trzeba się również zorientować, czy Polska ma z nim podpisaną ustawę wykluczającą podwójne opodatkowanie. W przypadku, kiedy taka ustawa nie obowiązuje, sprzedający po sprzedaży mieszkania podatek musi zapłacić od tej transakcji w obydwu krajach. Jeśli właściciel dopiero po upływie 5 lat od kupna zdecydował się na sprzedaż mieszkania, podatek go zupełnie nie obowiązuje. Warto jednak pamiętać, że upływ lat liczony jest od następnego roku po tym, w którym została nabyta nieruchomość. Przykład: właściciel kupił mieszkanie w 2009 roku. Podatek od sprzedaży mieszkania przestaje go obowiązywać dopiero w 2015 roku. Przy czym nie ma znaczenia, czy zakupił on lokal 1 stycznia 2009 roku, czy też 30 grudnia 2009 roku. Liczy się przede wszystkim rok widniejący na akcie notarialnym. Jeśli jednak wcześniej niż w 2015 roku właściciel zdecydował się na sprzedaż mieszkania, PIT-39 będzie musiał zapłacić. Jak to obliczyć? Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat Ze względu na obecnie obowiązujące prawo podatkowe, jeśli osoba, która nabyła nieruchomość, będzie ją chciała sprzedać przed upływem 5 lat, musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych. Ile to kosztuje? Podatek ten zależny jest od dochodu ze sprzedaży i wynosi 19% tej kwoty. Czyli sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat może się wiązać z zapłaceniem sporej kwoty do Fiskusa. Jak tego uniknąć? Są na to dwa sposoby. Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat można pomniejszyć o koszty związane z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży tegoż lokalu. Co to znaczy? Chociażby to, że właściciel przed sprzedażą dokonał potrzebnego remontu, który spowodował wzrost wartości nieruchomości. Przykład: właściciel kupił mieszkanie za 200 000 zł. Mieszkał w nim 3 lata, po czym okazało się, że musi wrócić do domu rodzinnego. W swoim lokalu przeprowadził remont, który kosztował go 40 000 zł. Sprzedał nieruchomość za 300 000 zł. Zatem podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat w tym przypadku wynosi 2 280 zł. Jak zostało to obliczone? Istnieje uniwersalny wzór, według którego można obliczyć, od jakiej kwoty trzeba uiścić należność do Urzędu Skarbowego. Najpierw oblicza się dochód: od przychodu odlicza się koszty jego uzyskania, czyli np. cenę mieszkania + koszt remontu Następnie dochód mnoży się przez wydatki na cele mieszkaniowe. W trzecim kroku dzieli się uzyskaną kwotę przez przychód z odpłatnego zbycia. Powstałą kwotę odlicza się od dochodu. Ostatnim krokiem jest pomnożenie wartości podatku przez liczbę wynikłą z powyższych obliczeń, z punktu nr 4. W ten sposób uzyskuje się wartość podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat. Na powyższym przykładzie oblicza się to następująco: 300 000 (sprzedaż mieszkania) - 200 000 (koszt zakupu mieszkania) - 40 000 (koszt remontu) = 60 000 (dochód) 60 000 (dochód) x 240 000 (koszt zakupu mieszkania + koszt remontu, czyli wydatki na cele mieszkaniowe) = 14 400 000 000 14 400 000 000 / 300 000 (sprzedaż mieszkania) = 48 000 60 000 - 48 000 = 12 000 12 000 x 0,19 (podatek 19%) = 2 280 (tę kwotę płaci się do Urzędu Skarbowego) Aby skorzystać z powyższej ulgi podatkowej, należy zachować dokumenty potwierdzające kwotę zakupu nieruchomości oraz koszty remontowe: faktury (najlepiej imienne), umowy z firmą remontową itp. Dokumenty te trzeba będzie przedstawić Fiskusowi w razie kontroli. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat nie musi wiązać się w ogóle z płaceniem podatku pod warunkiem, że cały przychód ze sprzedaży sprzedający przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Należą do nich zakup nowej nieruchomości, remont własnego M, spłata kredytu hipotecznego nabytego przed sprzedażą lokalu itp. Właściciel ma na to 2 lata. Jeśli jednak nie wykorzysta całej kwoty, z pozostałych pieniędzy musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym. Ponadto trzeba wiedzieć, że w skład wydatków na cele mieszkaniowe można zaliczyć tylko te, które poczynione były na cel nieruchomości należącej do sprzedającego-właściciela. Zatem nie można odliczyć remontów dokonywanych np. w mieszkaniu, które jest własnością żony przy rozdzielności majątkowej. Nie wliczają się tu także elementy ruchome, niezwiązane trwale z lokalem, np. meble, sprzęt RTV itp. Również odliczenie od podatku zakupu czy remontu lokalu pod wynajem jest niezgodne z prawem. Warto o tym pamiętać. Fiskus z pewnością sprawdzi, kto jest właścicielem lokalu oraz co dokładnie zostało odliczone od podatku. Sprzedaż mieszkania ze spadku i z darowizny Powyższe dwie sytuacje również obowiązuje taki sam podatek, jak od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, jeśli ich właściciele chcą się pozbyć otrzymanych nieruchomości właśnie przed minięciem 5-rocznego okresu posiadania. Istnieje jednak kilka istotnych różnic, w obliczaniu wysokości podatku. Jakie to różnice? W przypadku sprzedaży mieszkania ze spadku warto pamiętać, że jako wydatki na cele mieszkaniowe, które można odliczyć od podatku ze sprzedaży, należy uznać również podatek od spadku. Podatek od spadków płaci się, kiedy zmarła osoba nie wlicza się w krąg najbliższej rodziny (zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn do kręgu najbliższej rodziny zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę). W przypadku najbliższej rodziny podatek ten jest zerowy pod warunkiem, że zgłosi się otrzymanie spadku do Fiskusa w terminie maksymalnie 6 miesięcy od tego faktu. Jeśli jednak scheda pochodzi od osoby niewliczającej się w krąg najbliższej rodziny, będzie trzeba zapłacić podatek od niej w wysokości od 3% do 20%. W niektórych przypadkach właśnie ten podatek można odliczyć od sprzedaży mieszkania ze spadku. W innej sytuacji podatek ten jest zerowy pod warunkiem, że zgłosi się otrzymanie spadku do Fiskusa w terminie maksymalnie 6 miesięcy od tego faktu. Jeśli jednak scheda pochodzi od osoby niewliczającej się w krąg najbliższej rodziny, będzie trzeba zapłacić podatek od niej w wysokości od 3% do 20%. W niektórych przypadkach właśnie ten podatek można odliczyć od sprzedaży mieszkania ze spadku. Ponadto liczy się przede wszystkim data śmierci właściciela, a nie faktyczna data uprawomocnienia aktu notarialnego przekazującego majątek zmarłego. W tym wypadku działa to na korzyść spadkobiercy, bo sprzedaż mieszkania ze spadku może odbyć się szybciej, zwłaszcza jeśli poprzedni właściciel zmarł, np. w grudniu, a nowy otrzymał prawa do nieruchomości w styczniu następnego roku. Co więcej, do okresu 5 lat posiadania nieruchomości przez spadkobiercę wlicza się okres jej posiadania przez spadkodawcę. Jeżeli suma tych okresów przekracza 5 lat, spadkobierca nie zapłaci podatku. O czym jeszcze trzeba pamiętać? Bardzo istotne jest to, że podatek 19% będzie obliczany od całej wartości nieruchomości, w niektórych przypadkach pomniejszonej o wysokość podatku od spadku oraz ewentualnego remontu. Nowy nabywca nie poniósł bowiem żadnych kosztów związanych z uzyskaniem tego mieszkania. Warto zatem przemyśleć opłacalność sprzedaży mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat. W tym przypadku podatek będzie dość wysoki. Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania z darowizny, sytuacja ma się podobnie. Konieczny jest oczywiście akt notarialny, zarówno w przypadku bliskiej rodziny, jak i osób obcych, z tzw. III grupy podatkowej. Osoba przyjmująca darowiznę od ludzi spoza kręgu najbliższych krewnych musi nie tylko zapłacić podatek od niej, ale także należności wynikające ze sprzedaży mieszkania z darowizny w przeciągu mniej niż 5 lat od jej nabycia. Również w tym przypadku można wliczyć należność podatkową w skład kosztów poniesionych podczas nabywania nieruchomości. Niestety, to oraz remont mogą być jedynymi kosztami nabycia mieszkania, więc i tutaj podatek ze sprzedaży będzie bardzo wysoki. 19% musi odliczyć także osoba obdarowana nieruchomością przez krewnych, jeśli chce się jej pozbyć w ciągu kilku najbliższych lat. Czy zatem sprzedaż mieszkania z darowizny w mniej niż 5 lat od jej uzyskania jest opłacalna? To zapewne kwestia bardzo indywidualna. Sprzedaż mieszkania - jakie dokumenty są potrzebne? Zgodnie z prawem, każda osoba chcąca pozbyć się swojej nieruchomości musi spełnić wymogi formalne. Również w przypadku sprzedaży mieszkania formalności stanowią podstawę do przeniesienia własności. Przy czym wiele tu zależy od sytuacji, w której znajduje się właściciel (np. czy ma kredyt, czy nie), a także sytuacji mieszkania (czy jest własnościowe, czy nie). Najważniejszym dokumentem, bez względu na wszystko, jest akt notarialny nabycia mieszkania, który potwierdza prawa sprzedającego do lokalu. Akt ten wymagany jest zawsze, nawet w przypadku otrzymania darowizny czy spadku w postaci nieruchomości. Najlepiej przygotować go, zanim dojdzie do sprzedaży mieszkania. Jakie dokumenty jeszcze będą wymagane? Jeśli lokal przynależy do spółdzielni mieszkaniowej, to właściciel ma tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Kiedy zastanawia się on, jak sprzedać mieszkanie, powinien w międzyczasie zebrać wszystkie niezbędne dokumenty. Należą do nich: akt notarialny nabycia nieruchomości, ważne zaświadczenie ze spółdzielni, że sprzedający jest jej członkiem, dokument potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania - również uzyskane ze spółdzielni, zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu, dokument poświadczający brak długów w spółdzielni, dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, zaświadczenie ze spółdzielni o przydziale lokalu i, jeśli jest wymagane, o uzupełnieniu wkładu budowlanego. Sprzedaż mieszkania i formalności z nią związane to w tym przypadku konieczność kilku wizyt w spółdzielni mieszkaniowej. Warto sprawdzić również, czy spółdzielnia nie pobiera opłat za wydanie dokumentów i ich kopii. W sytuacji, kiedy właściciel posiada własnościowe prawo do lokalu, sytuacja jest nieco prostsza. Wymagane są: akt notarialny nabycia nieruchomości w drodze kupna, darowizny lub spadku, aktualny odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu, dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Podział ze względu na prawa własności odnosi się zarówno do domów jednorodzinnych, wielorodzinnych, jak i mieszkań. W obydwu powyższych sytuacjach wymagane również są dokumenty z banku, jeśli właściciel pobierał kredyt na zakup nieruchomości, a teraz ją sprzedaje. Wykaz tychże znajduje się w rozdziale "Sprzedaż mieszkania z kredytem i z lokatorem”. Szczególnym przypadkiem jest odpłatne zbycie lokalu, który znajduje się w trakcie budowy. Także i tu możliwa jest sprzedaż mieszkania. Jakie dokumenty są potrzebne? oczywiście akt notarialny potwierdzający sposób i prawo nabycia działki budowlanej, aktualny odpis z księgi wieczystej, pozwolenie na budowę wraz z klauzulą ostateczności nadawaną zwykle przez urząd miasta, projekt budowy wraz z dziennikiem budowlanym. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania Kiedy już sprzedający dogada się z kupującym i zostaną załatwione niemal wszystkie formalności z poprzednich punktów, warto podpisać stosowny dokument gwarancyjny. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania stanowi potwierdzenie chęci sprzedaży przez właściciela i nabycia przez kupującego nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Jest ona istotna dla obydwu stron, ponieważ rezerwuje lokal, który w tym czasie nie może być sprzedany innej osobie. Dodatkowo sprzedający może zażyczyć sobie zaliczki jako dowodu na szczere intencje kupującego. Dokument ten chroni również obydwie strony przed oszustwem. Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? dane obydwu stron (imię, nazwisko, nr dowodu osobistego, ew. pesel, adres zamieszkania), datę i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej oraz planowaną datę zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, opis przedmiotu transakcji (w tym dokładną cenę, nr księgi wieczystej, adres nieruchomości i jej stan prawny — np. przynależność do spółdzielni, ew. informację o tym, że lokal zostaje sprzedany z kredytem/lokatorem, czy w skład nieruchomości wchodzą garaż i komórka lokatorska itp.), informację o wpłaconej zaliczce/zadatku. Warto pamiętać, że umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie wymaga obecności notariusza, a mimo to w świetle prawa jest wiążąca. Dokładnie określa ją art. 389-390 kodeksu cywilnego. Dlatego również do jej rozwiązania potrzebny jest stosowny dokument, a wszelkie zmiany powinny zostać zapisywane w formie aneksów. Aby sprzedający i kupujący poczuli się bezpieczniej, można umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawrzeć u notariusza. Zyskuje ona wtedy status aktu notarialnego, a egzekwowanie roszczeń z jej tytułu staje się zazwyczaj szybsze. Zaletą jest także wyłapanie przez prawnika wszelkich klauzul niejasnych, niedookreślonych lub niezgodnych z prawem. Umowa sprzedaży mieszkania Od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości różni się przede wszystkim tym, że wymaga obecności i podpisu notariusza. Jej moc prawna jest znacznie większa i rodzi o wiele większe skutki w przypadku niedotrzymania. Umowa sprzedaży mieszkania to niemal ostatni etap finalizacji przeniesienia własności. Po jej zawarciu notariusz rozpoczyna proces zmiany danych w księdze wieczystej. Oznacza to, że sprzedający traci wszelkie prawa do przedmiotu sprzedawanego na rzecz kupującego. Co musi zawierać umowa sprzedaży mieszkania? dane obydwu stron (imię, nazwisko, nr dowodu osobistego, ew. pesel, adres zamieszkania), datę i miejsce zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, opis przedmiotu transakcji (w tym dokładną cenę, nr księgi wieczystej, adres nieruchomości i jej stan prawny - np. przynależność do spółdzielni, ew. informację o tym, że lokal zostaje sprzedany z kredytem/lokatorem, czy w skład nieruchomości wchodzą garaż i komórka lokatorska itp.), informację o tym, ile pieniędzy kupujący ma przekazać sprzedającemu, a ile bankowi kredytującemu sprzedającego, jeśli następuje sprzedaż mieszkania z kredytem, w jaki sposób zostanie przekazana zapłata, np. gotówką, depozytem notarialnym czy przelewem na konto bankowe, wniosek o zmianę danych w księdze wieczystej (umieszcza notariusz), klauzulę o poddaniu się przez kupującego egzekucji z ramienia aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt. 4 kodeksu cywilnego w przypadku, kiedy nie zapłaci on za przedmiot sprzedaży, wszelkie załączniki np. dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, odpis z księgi wieczystej, odpis z aktu notarialnego o nabyciu nieruchomości przez sprzedającego, dokumenty związane z kredytem itp., informację o tym, co sprzedający przekazuje wraz z mieszkaniem, np. zabudowę łazienkową i kuchenną, informację o innych nietypowych przedmiotach transakcji, np. że sprzedający zobowiązuje się do wykonania zaplanowanego wcześniej remontu lokalu, kupujący zgadza się na udostępnienie jeszcze przez miesiąc po zawarciu umowy komórki lokatorskiej sprzedającemu itp. jeśli sprzedający mieszka w lokalu będącym przedmiotem sprzedaży, koniecznie trzeba umieścić klauzulę zawierającą datę ostatecznej wyprowadzki sprzedającego z lokalu i tym samym całkowitego zwolnienia przez niego nieruchomości. Pamiętajmy, że za pracę notariusza, czyli sporządzenie aktu notarialnego oraz rozpoczęcie procedury zmian w zapisach księgi wieczystej, trzeba będzie zapłacić. Taksa notarialna jest różna i zależy od wysokości kwoty, na którą opiewa mieszkanie na sprzedaż. Do tego doliczyć trzeba również podatek od czynności cywilnoprawnych (2% kwoty sprzedaży) i opłaty sądowe. Zwyczajowo przyjęło się, że powyższe opłaty pokrywa kupujący. Jednak ze względu na to, że nie jest prawnie ustalona strona, która powinna zapłacić za notariusza i sąd, możliwe jest podzielenie tych kosztów między obydwie strony transakcji (sprzedającego i nabywcy) lub całkowite przeniesienie ich na dotychczasowego właściciela nieruchomości. Po podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania dotychczasowemu właścicielowi pozostaje czekać na wpłatę od kupującego. Kiedy już nabywca i sprzedający dopełnią wszystkich czynności, wystarczy przekazać klucze do mieszkania. Jeśli sprzedający w nim mieszkał, w umowie powinien zostać określony termin zwolnienia przez niego lokalu, w tym zabrania wszystkich swoich rzeczy również z komórki lokatorskiej, mebli itp. Jak sprzedać mieszkanie? Podsumowanie Jak sprzedać mieszkanie? Z powyższych informacji wynika, że wcale nie jest tak łatwo. Same starania uzyskania niezbędnych dokumentów mogą znacznie przedłużyć cały proces. Trudne zadanie stoi nie tylko przed tymi, którzy sprzedają własne M po raz pierwszy, ale również tymi, którzy już kiedyś to robili. Zmiana przepisów, sposobu pozyskiwania kupujących czy nawet sporządzanie umów to zadania, do których warto być jak najlepiej przygotowanym. Co jeszcze warto wiedzieć? Sprzedaż mieszkania krok po kroku warto przeprowadzić z osobą zaufaną — prawnikiem, ale również krewnym, małżonkiem. Wsparcie takich osób przyspieszy cały proces. Prawnik pomoże uniknąć problematycznych pułapek umownych, a żona czy mąż mogą zastępować się nawzajem przy pokazywaniu mieszkania chętnym do zakupu. Właściciel często widzi tylko jedną możliwość i jedno rozwiązanie danego problemu, podczas gdy osoba trzecia dostrzeże ich więcej. Ponadto warto postarać się ostudzić emocje. Zwłaszcza w przypadku osób, które zbywają lokal, w którym mieszkały przez wiele lat. Emocje działają na niekorzyść — są przyczyną zawyżania cen, szukania "idealnego" kupca, ale też znacznego obniżania ceny, kiedy trzeba pozbyć się lokalu jak najszybciej. Na koniec jeszcze trzeba się uzbroić w cierpliwość. Czasem się zdarza, że mimo atrakcyjnej ceny, lokalizacji i starań właściciela, nie udaje mu się szybko sprzedać mieszkania. Może to wynikać np. z niekorzystnej koniunktury na rynku, wprowadzania programu rządowego wsparcia dla nabywców mieszkań (czekają oni wtedy na decyzje rządu, składają wnioski, muszą czekać na decyzję urzędu itp.), nowelizacji ustaw czy nadziei na spadek cen nieruchomości. Warto zatem śledzić wiadomości z rynku nieruchomości i być „Gethome” na Google NewsRedakcjaRedakcja portalu to zespół, który dba o najwyższą jakość treści pod kątem merytorycznym. Z pasją tworzymy wartościowe teksty, które pomagają naszym czytelnikom oraz stanowią dla nich inspirację i źródło wiedzy. Główną tematyką artykułów jest branża nieruchomości: budownictwo, finanse, aranżacje i projekty wnętrz, rynek pierwotny i wtórny itd. Staramy się także przedstawić wiele informacji przydatnych poszukującym mieszkania czy domu w danej lokalizacji.
– Przepisy wprowadzające ustawę o zasadach zarządzania mieniem państwowym (Dz. U. poz. 2260, z 2018 r. poz. 1669 i 2159 oraz z 2019 r. poz. 730) ogłasza się, że wskaźnik cen dóbr inwestycyjnych za I kwartał 2019 r. w stosunku do IV kwartału 2018 r. wyniósł 100,9 (wzrost cen o 0,9 %).
Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomościPodatek dochodowy od osób fizycznych (zwany dalej PIT) płaci się w przypadku: uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub Okres 5 lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym zbywana nieruchomość została Jeżeli nieruchomość została zakupiona w lutym 2011 r., to okres 5 lat zaczynamy liczyć od stycznia następnego roku, czyli od stycznia 2012 r. Okres 5 lat upłynie więc po 31 grudnia 2016 Zbycie w 2017 r. nieruchomości, która została nabyta przed 1 stycznia 2012 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem na ten temat przeczytasz opodatkowaniaOpodatkowany dochódPodatek PIT obliczany jest od dochodu. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia1, pomniejsza się także o koszty uzyskania przychodu. Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się koszty nabycia oraz koszty wytworzenia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego (np. prawa wieczystego użytkowania gruntów).Jeżeli zbywana nieruchomość lub prawo majątkowe nabyte były w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i do kosztów uzyskania przychodów, zarówno w przypadku nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie, można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych poniesione w czasie ich Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat mieszkaniowaWolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele zwolnienia jest limitowana i zależy od tego, w jakiej części zostanie wydatkowany przychód na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie, tzn. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne
Ceny mieszkań w III kwartale 2020 r. wzrosły o 10,9 proc. rok do roku i 2 proc. w stosunku do II kwartału – podał w poniedziałek Główny Urząd Statystyczny. Największy wzrost cen mieszkań odnotowano w województwie mazowieckim.
Zamierzasz kupić swój pierwszy bądź następny samochód, ale ciągle nie wiesz na co zwrócić uwagę? O co zapytać sprzedawcę, gdy chcemy kupić samochód? Na co zwrócić uwagę by nie dać się oszukać? Co może świadczyć o tym iż ten samochód nie jest dla Ciebie? Ważna jest historia pojazdu. Zostań ze mną a spróbuję ci pomóc […]
. 361 274 99 247 373 330 202 304
tabela cen mieszkań urząd skarbowy
